二、审判难点:宅基地上房屋买卖合同的效力认定

对宅基地上房屋买卖合同效力的认定无非两种结果:一是认定合同无效,二是认定合同有效。根据笔者收集的资料显示,大部分地区法院的判决都是倾向于认定合同无效,包括“画家村”房屋买卖合同案。

(一)主体不适格:认定合同无效

根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款“农民的住宅不得向城市居民出售”、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”等规定,城镇居民或本集体组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地上房屋的,均认定为合同无效。

认定合同无效的原因在于,农村居民根据申请而获得的只是宅基地的使用权并非所有权,根据“房地一体”原则,其在宅基地上建造的房屋所有权权能是不完整的,法律法规禁止宅基地使用权流转实质上也禁止了农民对房屋所有权的自由处分,所以房屋买卖双方不能自由约定宅基地上房屋所有权的流转。宅基地关系到农民的基本居住条件,具有福利性和保障性[3],所以获得农村宅基地有严格的身份限制,一旦合同约定的交易对象违反了我国农民住宅不得向本集体组织成员出售的强制性规定则应认定无效。

(二)调整交易因素:认定合同有效

随着“城乡一体化”步伐加快,逐步放宽农村宅基地流转条件,赋予农村土地更多活力,使土地价值产生更多效益,做到“物尽其用”是大势所趋,所以各地法院也逐渐有条件放宽对农村房屋交易合同效力的认定标准。本文开篇的案例中,法院认定双方的房屋买卖合同有效,基于三个方面的考虑:一是该买卖行为发生于1995年,其后颁布实施的关于禁止宅基地使用权流转的法律法规不能约束在前发生的交易行为;二是合同双方履行该合同约定的内容长达二十多年,表明合同双方具有接受合同约束的真实意愿;三是买受人已经成为涉案房屋的实际占有人,有集体组织的鉴证,且买受人已于1998年将户口迁入涉案房屋所在地址,综上理由认定房屋买卖合同有效。该案从买受人入户情况、占有房屋的时长、名下产权、双方的诉讼目的等各方面综合考虑,对双方已发生的交易行为进行效力补正,可以看出司法实践对宅基地房屋流转有条件承认合同效力的倾向性,至于如何说理则是司法裁判的技术性问题。

当然,从目前司法实践来看,确认合同有效并非主流裁判,法官应根据合同签订的背景目的、履行情况、交易习惯等进行综合考虑,根据一般人的日常生活经验判断以及运用法官的专业法学素养对合同的效力进行谨慎判断,并体现对买受人利益的倾斜性保护,更符合合同法所体现的“自由”“诚信”法理价值。

(三)合同效力不同所产生的不同权益保障

司法实践对宅基地上房屋买卖合同效力的认定比较谨慎,因为这不仅涉及当事人的切身利益,同时也体现了司法的价值取向,以及对诚实信用、公序良俗等原则与法规政策禁止性规定的取舍和平衡。对合同效力的不同认定直接关系到当事人的利益保障程度问题。

理论一般认为,合同无效的赔偿请求权基础是基于信赖利益的损失,其与期待利益相对应,期待利益包括了履行利益和未来可获得的利润收入等,而信赖利益则主要是指直接财产的减少。具体到宅基地房屋买卖合同,如果该合同被确认无效,那么出卖人可能赔偿的范围仅仅是买受人因订立或履行合同而实际支出的费用损失,而房价上涨或拆迁补偿等履行利益一般是在合同有效履行的情况下产生的利益,属于期待利益范畴。

为了平衡双方利益,法院会根据公平、诚信等原则将升值、拆迁等利益以损失形式,综合分析当事人的主观过错、行为目的等,在当事人间进行合理分配。但如若确认合同有效,拆迁补偿、地价上涨等其他可预见但不确定的利益应归结为买卖过程中存在的交易风险,应由买卖双方自己负担,因此能更直接、更全面保障买受人合法权益不受侵犯,一定程度上抑制出卖人因利益驱动而违背合同诚信的行为。