017．小区内车位费、电梯内广告费归谁

【引出问题】

近些年，伴随着高层住宅的增多和公用道路车位规划的缺失，小区内部公共车位逐渐开始对外开放，电梯广告走进千家万户。但是，不少业主对于车位对外收费和电梯广告费用的归属和用途一无所知，物业公司怕麻烦懒得公示，甚至对于收益说不清楚，竟成了一笔糊涂账。那么，小区共有设施收益的归属和用途到底应怎样呢？

【问题争议点及原因】

业主应当明白小区共有部分的经营与收益问题，但为何在生活中并未在意？原因在于：一是有些小区并未设立业主委员会，个人业主因工作、生活并不会关注。二是有些业主认为监督该经营与收益对自己并无多少利益，共有部分收益并不多，认为“不值当”。三是物业公司对收益以及支出未进行专业的财务管理，账目混乱，无法向业主公开。

【民法典如何处理该问题】

《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条、第二百八十二条、第九百四十三条对此问题做出了规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。明确建筑区域规划内的公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有，常见的如车位费用、广告费用，且物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

【律师论述与建议】

首先，电梯间、共有车位等设施属于建筑物共有部分，属于业主共有。那么，由此产生的收益也应归业主所有。其次，物业管理公司作为物业服务人与业主委员会（全体业主）是一种委托服务关系，委托物业服务人在处理委托事务中所产生的收益应归委托人（即全体业主或业主委员会）所有，委托人对此项费用享有知情权和监督权。最后，物业管理公司声称利用小区共有设施的收益弥补物业费的不足等属不合法行为，二者实为两个不同的法律关系，物业管理公司应通过协商、仲裁以及起诉的方式来追缴物业费，但不能未经业主同意挪用小区共有部分的收益。《民法典》以最高位阶效力的法律予以明确规定，相关条文从细节上体现出公民财产权利保护平等性，落实物权受法律平等保护的要求，不仅明确小区共有部分收益的所有权，而且规定使用收益的程序性要求，明确公共利益的归属，增强公民对于维护自身财产权利的意识，进一步彰显《民法典》作为“市民社会生活领域的最高宪章”对业主权益的充分保护。

【法条链接】

《民法典》第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《民法典》第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。